GUIDA FISCALE ALLA COMPRAVENDITA CASA

Quali sono le imposte dovute all'acquirente

Quando si acquista una casa, l'acquirente è tenuto sia al pagamento dell'imposta di registro, o alternativamente dell'Iva, che dell'imposta ipotecaria e catastale. Più precisamente,

Quando chi vende la casa è:

• un privato;
• un'impresa "non costruttrice";
• un'impresa "costruttrice"( o che ha ristrutturato l'immobile) ed ha ultimato i lavori da più di 4 anni;  

le imposte da pagare sono le seguenti:

• imposta di registro  7% ;
• imposta ipotecaria  2% ;
• imposta catastale   1% .

Quando il venditore è:

• un'impresa "costruttrice" (o che ha ristrutturato l'immobile) e la vendita avviene entro 4 anni dall'ultimazione dei lavori;

le imposte dovute dall'acquirente sono le seguenti:

• Iva al 10% (o 20% se fabbricato di lusso);
• imposta di registro  nella misura fissa di 168 euro
• imposta ipotecaria  nella misura fissa di 168 euro
• imposta catastale   nella misura fissa di 168 euro

Per l'acquisto della "prima casa" e delle sue pertinenze, sono previste aliquote agevolate.

Acquisto di immobile ad uso abitativo (non prima casa): le imposte dovute dall'acquirente

Le imposte di registro, ipotecaria e catastale, sono versate dal notaio al momento della registrazione dell'atto.

Le imposte di registro, ipotecaria e catastale

La compravendita di immobili ad uso abitativo tra privati, è assoggettata alle imposte di registro, ipotecaria e catastale.

A seguito degli ultimi interventi legislativi (legge finanziaria per il 2006 e legge n.248 del 2006), per le compravendite di immobili ad uso abitativo poste in essere tra privati (vale a dire tra persone fisiche che non agiscono nell'esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali) la base imponibile ai fini delle imposte di registro, ipotecarie e catastali può essere costituita dal valore catastale dell'immobile, anzichè del corrispettivo pagato.

L'agevolazione spetta, però, a condizione che nell'atto sia indicato l'effettivo importo pattuito per la cessione.

Infatti, l'occultamento del corrispettivo o la dichiarazione nell'atto di compravendita di una somma inferiore a quella concordata, determina la perdita del beneficio, con le seguenti conseguenze:

le imposte di registro, ipotecarie e catastali saranno calcolate sul corrispettivo effettivamente pattuito;

sarà dovuta una sanzione che và dal 50% al 100% delle minori imposte versate.

Il nuovo regime di tassazione delle compravendite immobiliari prevede, quindi:

una deroga al principio generale in base al quale la base imponibile per l'applicazione delle imposte di registro, ipotecaria e catastale è data dal valore dell'immobile dichiarato nell'atto;

ATTENZIONE Soltanto per le compravendite aventi ad oggetto immobili ad uso abitativo, comprese le relative pertinenze (box, garage e cantine) e poste in essere tra privati, si può assumere come base imponibile il valore catastale. Per tutte le altre compravendite in cui una delle parti non è un privato o che riguardano terreni, negozi o uffici, la base imponibile è costituita dal prezzo pattuito e dichiarato nell'atto delle parti e non del valore catastale.

Quando la vendita della casa è soggetta ad Iva, la base imponibile è costituita dal prezzo pattuito e dichiarato nell'atto delle parti e non dal valore catastale.

Relativamente a queste cessioni, le nuove disposizioni consentono all'ufficio di rettificare direttamente la dichiarazione annuale Iva del venditore se il corrispettivo dichiarato è inferiore al "valore normale" del bene.

COSA INTENDE "PER VALORE NORMALE"

Se però, per l'acquisto della casa l'acquirente ha contratto un mutuo o chiesto un finanziamento bancario, la base imponibile non può essere inferiore all'ammontare del mutuo o del finanziamento erogato.

In presenza di mutuo o di finanziamento bancario, l'ufficio è obbligato a considerare quale "valore normale" un importo pari alla somma erogata.